수익 공유형 모기지 대출 특징과 방법

수익 공유형 모기지 대출은 주택 구입 시 주택담보대출(모기지)을 제공받는 조건으로, 대출 상환 시점에 주택 가격 상승에 따른 이익을 대출기관과 공유하는 방식의 대출 제도입니다. 이는 주택 구매자의 초기 자금 부담을 줄이는 동시에 주택 가격 상승으로 인한 이익을 대출기관과 나누는 구조로 설계된 금융 상품입니다.

1. 개요

수익 공유형 모기지 대출은 주택을 구입할 때 은행 또는 금융기관에서 대출을 받고, 일정 기간 동안 대출금을 갚아 나가는 일반적인 주택담보대출과 달리, 주택 가격 상승에 따른 수익을 금융기관과 공유한다는 점에서 차이가 있습니다.

이 대출의 목적은 자금이 부족한 주택 구입자에게 낮은 이자율로 대출을 제공하는 대신, 주택 가격 상승 시 대출 상환 시점에 상승분의 일정 비율을 대출기관이 가져가는 방식입니다. 따라서 초기 이자 부담을 낮추는 반면, 장기적으로 주택 가격 상승이 이루어지면 대출 상환액이 증가할 수 있습니다.

2. 특징

1. 초기 이자율 부담 완화: 대출을 받을 때 적용되는 이자율이 상대적으로 낮거나, 주택 구입자의 초기 자금 부담을 덜 수 있도록 설계되어 있습니다.
2. 주택 가격 상승에 따른 수익 공유: 대출을 받은 후 주택 가격이 상승하면, 그 상승분의 일부를 대출기관과 나눠야 합니다. 이는 대출 상환 시점에서 결정됩니다.
3. 주택 가격 하락 시 보호: 주택 가격이 하락할 경우, 금융기관이 손실을 일부 부담할 수 있어, 대출자의 부담이 줄어드는 경우도 있습니다. 다만 이 부분은 구체적인 계약 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
4. 대출 한도 및 상환 방식: 보통 대출 한도는 구입 주택의 일정 비율로 설정되며, 상환은 일정 기간 후 일시 상환 방식이거나, 주택을 매각할 때 이루어질 수 있습니다.

3. 장점과 단점

장점

• 자금 부족 해결: 초기 자금이 부족한 주택 구입자가 상대적으로 낮은 이자로 주택을 구입할 수 있습니다.
• 위험 분담: 주택 가격이 하락할 경우 대출기관과의 위험을 분담하여 대출 상환 부담을 줄일 수 있습니다.

단점

• 수익 공유 부담: 주택 가격이 크게 상승할 경우, 그 상승분을 대출기관과 나누기 때문에 실질적인 수익이 줄어들 수 있습니다.
• 불확실성: 주택 가격의 변동성에 따라 최종 상환 금액이 달라질 수 있어, 대출자의 입장에서는 미래 부담이 불확실할 수 있습니다.

4. 적용 사례

대한민국에서는 주로 서민 주거 안정을 위한 정책 금융 상품으로 수익 공유형 모기지 대출을 시행한 바 있습니다. 예를 들어, 국토교통부와 한국주택금융공사(HF)에서 추진한 일부 정책 상품이 이에 해당됩니다. 이러한 대출 상품은 주로 사회 초년생, 신혼부부, 저소득층을 대상으로 지원되며, 주택 구입에 필요한 자금을 보다 쉽게 마련할 수있도록 돕기 위해 도입되었습니다.

5. 구체적 적용 사례: 국토교통부의 '수익공유형 모기지'

한국에서의 대표적인 수익 공유형 모기지 상품은 국토교통부와 한국주택금융공사가 주관하는 주택 구입 지원 정책입니다. 특히 서민층과 신혼부부, 청년층을 대상으로 한 이 대출 상품은 다음과 같은 특징을 가집니다:

1. 대상: 신혼부부, 청년층, 저소득층 등 주택 구입이 어려운 계층을 주로 대상으로 합니다.
2. 대출 조건:
   • 대출금액은 구입 주택 가격의 최대 70%까지 가능하며, 소득과 자산 기준에 따라 차등 적용됩니다.
   • 초기 이자율은 시중보다 낮게 책정되어, 주택 구입자에게 금융 부담을 덜어줍니다.
3. 수익 공유 방식:
   • 주택 매도 또는 상환 시점에서 주택 가격이 상승하면, 그 상승분의 일부를 대출기관과 나눕니다. 예를 들어, 주택 가격이 대출 당시보다 10% 상승하면, 상승분의 일정 비율(보통 50%)을 금융기관이 수익으로 가져가는 방식입니다.
   • 만약 주택 가격이 하락한 경우, 하락한 만큼 대출자가 감면받을 수 있는 조건도 포함될 수 있습니다.
4. 기타 특징:
   • 대출 상환은 주택을 매도할 때나, 일정 기간이 지난 후 일시 상환하는 방식이 일반적입니다.
   • 중도 상환 시에도 동일한 수익 공유 조건이 적용됩니다.

6. 장기적인 고려 사항

수익 공유형 모기지는 주택 가격이 급격히 상승할 경우, 대출자가 금융기관과 공유해야 할 수익이 커지기 때문에, 주택 가격 변동에 대한 리스크를 감안해야 합니다. 반면, 초기 자금 마련이 어렵거나 주택 구입 시점에서 가격 상승의 기대치가 높지 않은 경우에는 매력적인 선택이 될 수 있습니다.

7. 관련 법령 및 정책

이와 같은 정책 금융 상품은 주로 「주택금융공사법」과 관련된 법령 및 국토교통부 정책에 따라 시행되며, 세부 조건은 정책 발표 시마다 달라질 수 있습니다. 정책 변경 사항이나 세부 규정을 확인하기 위해서는 국토교통부 또는 한국주택금융공사(HF)의 공식 발표를 참조하는 것이 필요합니다.

 

수익 공유형 모기지 대출은 주택 구입자의 자금 부족 문제를 해결해주면서도, 대출자의 향후 주택 가격 상승에 따른 잠재적 이익을 금융기관과 나누는 구조입니다. 장기적으로 주택 구입자의 수익성을 고려한 선택이 필요합니다.

 

KB국민은행의 수익 공유형 모기지대출의 예

 

상품특징

주택가격 6억원 이하 주택을 구입하려는 부부합산 총소득 6,000만원(생애최초 주택구입자는 7,000만원 )이하인 자에게 호당 2억원 이내에서 지원

 

대출신청자격

다음 요건을 모두 갖춘 무주택 세대주
1. 대출신청일 현재 민법상 성년이며, 부양가족 있는 세대주(만 30세이상은 단독세대주도 가능) 또는 세대주로 인정되는 자로서 세대주를 포함한 세대원 전원이 신청일로부터 5년 이상 무주택인 자(생애최초 주택구입자는 생애 전 기간 무주택)
2. 최근년도 또는 최근 1년간 부부합산 총소득이 6,000만원 이하인 자(생애최초 주택구입자는 7,000만원 이하)
3. 대출신청인 및 배우자의 합산 순자산가액이 통계청에서 발표하는 최근년도 가계금융복지조사결과의 '소득 5분위별 자산 및 부채현황' 중 소득 4분위 전체가구 평균값 이하인 자(2023년 기준, 4억 6천 9백만원)
※ 부부합산 총소득이란 차주 및 배우자(결혼예정자 포함)의 근로소득(상여금 및 수당포함) 및 사업소득을 말함

 

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